Spesso confuso con il valore di mercato, il valore catastale è un dato fondamentale per il calcolo delle imposte. Scopri di più nel nuovo articolo!
Prima di comprare casa e firmare il contratto di compravendita c’è un fattore molto importante di cui tenere di conto, specialmente da un punto di vista fiscale: il valore catastale dell’immobile.
Ma cos’è? E a che cosa serve esattamente? Scopriamolo insieme!
Che cos’è il valore catastale?
Il valore catastale è il valore fiscale dell’immobile, ovvero la base sulla quale verranno calcolate le imposte legate alla compravendita, al trasferimento della proprietà per successione e al possesso.
Si tratta quindi della base imponibile sulla quale vengono applicate le aliquote previste per il calcolo delle imposte dovute, come quella di registro, catastale, ipotecaria ma anche l’IMU, la TASI, l’imposta di successione e quella di donazione.
Per eseguire questo calcolo è necessario conoscere prima la rendita catastale, ovvero il valore che viene attribuito ad ogni unità immobiliare in grado di generare un qualsiasi tipo di reddito. Questa viene calcolata moltiplicando le dimensioni della proprietà per la relativa tariffa d’estimo, definita direttamente dall’Ufficio del Territorio in base alla zona censuaria e alla categoria catastale.
Una volta calcolata la rendita catastale, quest’ultima dovrà essere a sua volta moltiplicata per un coefficiente specifico stabilito dalla normativa e che dipende dalla categoria catastale e dal tipo di immobile in questione.
Questo ragionamento si riassume nella seguente formula:
Valore catastale = (dimensioni della proprietà x tariffa d’estimo relativa) x coefficiente specifico
Esempio di calcolo del valore catastale
Facciamo un esempio.
Stai per acquistare un immobile iscritto alla categoria catastale A/2 - Abitazioni di tipo civile, da adibire a prima casa, situato a Ponsacco, con 3 vani e situato all’interno di una zona censuaria che appartiene alla classe 4.
La prima cosa da fare è quindi quella di conoscere la tariffa di estimo consultabile presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate o sulla Gazzetta Ufficiale. Per quanto riguarda il Comune di Ponsacco questa è pari a 105,8€/vano, perciò la rendita catastale sarà 105,8 x 3= 317,4€.
Questo risultato dovrà poi essere moltiplicato per il coefficiente specifico relativo alla prima casa e pari a 115 (indipendentemente dalla categoria catastale di appartenenza): il valore catastale finale sarà quindi 36.500€ sul quale andare a calcolare le varie imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Con tutti questi calcoli ti abbiamo spaventato?
Niente paura, il nostro esempio serviva solo per dare qualche informazione in più sull'effettivo calcolo che c'è dietro al valore catastale, ma per conoscere questo dato ti basta richiedere una visura catastale, un documento rilasciato dal Catasto che riporta i dati catastali degli immobili e dei relativi proprietari.
Che differenza c’è tra valore catastale e valore di mercato?
Troppo spesso il valore catastale viene confuso con il valore di mercato, ma si tratta di due concetti molto diversi tra loro.
Come abbiamo anticipato, il primo rappresenta la base imponibile utilizzata per l’applicazione delle imposte, mentre il secondo viene utilizzato esclusivamente come prezzo di riferimento per la trattativa di compravendita. Il valore di mercato è quindi l’importo con cui l’immobile viene inserito sul mercato immobiliare, determinato considerando una serie di fattori quali le dimensioni, la posizione, la disposizione degli ambienti, le condizioni attuali, l’esposizione e molti altri.
Insieme ai dati ipotecari, il valore catastale consente quindi di avere informazioni importanti sull'immobile, descrivendolo soprattutto da un punto di vista fiscale. Per questo la visura catastale è uno dei documenti che deve essere presente a corredo dell'immobile al momento della vendita.
