È possibile vendere casa se non si è finito di pagare il mutuo? Ecco come fare: tre soluzioni e cosa succede se si vende con il mutuo in corso.
Chi acquista una casa spesso lo fa contraendo dei mutui a lungo termine.
Durante questo periodo può però presentarsi la necessità di vendere la casa, nonostante il mutuo sia ancora in corso.
Ma è possibile concludere la vendita di un immobile se si stanno ancora pagando le rate del mutuo?
La risposta è sì, e le soluzioni sono più di una: vediamole insieme, per avere un’idea di come procedere.
Le tre soluzioni per vendere una casa con il mutuo in corso
Il concetto alla base della possibilità di vendere casa anche se non hai pagato tutte le rate è che il mutuo è un contratto stipulato con un istituto di credito, ma quest’ultimo non ha la proprietà dell'immobile.
Infatti, l’immobile è tuo a tutti gli effetti, anche se non hai ancora estinto il debito.
L’ipoteca sull’immobile rappresenta soltanto la garanzia con cui, in caso di mancato pagamento, l’istituto di credito erogante potrà recuperare la cifra mancante imponendo la vendita dell’immobile stesso, ma questo non significa che la banca ne acquisisca la proprietà.
Tu, come proprietario, sei quindi libero di vendere casa in qualsiasi momento e non hai bisogno dell'autorizzazione del mutuante per farlo.
Tuttavia, devi però garantire all’istituto che ha erogato il prestito di rientrare in ogni caso dell’intera somma e dei relativi interessi.
Se non disponi di contanti sufficienti per pagare ciò che resta del mutuo ipotecario prima di mettere in vendita la casa, ci sono tre modi per procedere:
estinguere il mutuo durante la compravendita,
trasferire l’ipoteca su un altro immobile,
trasferire l’onere di pagare il mutuo restante sul nuovo proprietario.
Estinzione del mutuo al rogito, con il ricavato della vendita
Abbiamo detto che il modo più semplice per rendere libero da ipoteche un immobile che si sta vendendo è quello di procedere al pagamento del mutuo restante e ottenere così la cancellazione dell'ipoteca.
Se non hai contanti a sufficienza per estinguere il mutuo, puoi scegliere di utilizzare lo stesso ricavato della vendita, usando una parte dei soldi che riceverai dall’acquirente al momento del rogito.
Per poter usufruire di questa opzione dovrai innanzitutto informare la banca della tua intenzione di vendere casa e richiedere quindi il conteggio specifico di quanto dovuto al fine dell’estinzione anticipata del mutuo.
Al momento del rogito poi, l'acquirente dovrà emettere un assegno circolare intestato all’istituto erogante per un importo pari al mutuo residuo con cui si va a garantire alla banca l’estinzione del mutuo e la conseguente cancellazione dell’ipoteca, svincolandoti in tutto e per tutto dall’immobile che hai venduto.
Sostituzione della garanzia, se stai vendendo per acquistare un’altra casa
Questa seconda soluzione fa al caso tuo se stai vendendo casa con il mutuo in corso per acquistarne un’altra.
In pratica, si tratta di spostare l’ipoteca sul nuovo immobile, una procedura tecnicamente definita "sostituzione di garanzia" che però non è permessa da tutti gli istituti di credito.
Inoltre, il nuovo immobile deve avere un valore tale da garantire effettivamente alla banca che, in caso di mancato pagamento delle rate, rientrerà della somma erogata.
La sostituzione di garanzia, dopo aver raggiunto un accordo con l’istituto che ha erogato il mutuo, deve essere comunque redatta e registrata da un notaio.
Accollo del debito, cioè il trasferimento dell'ipoteca e degli oneri all'acquirente
Un’altra soluzione prevede che l'acquirente si faccia carico, del tutto o in parte, delle rate e degli oneri finanziari previsti dal mutuo esistente.
Si tratta della soluzione meno ben accetta da chi decide di comprare casa con un mutuo in corso, in quanto solitamente l’acquirente preferisce scegliere il proprio istituto bancario di fiducia per richiedere un mutuo, ammesso che ne abbia bisogno per acquistare.
Accettando l’accollo del debito, l'acquirente della casa deve accettare anche, in tutto e per tutto, le condizioni stabilite al momento dell’erogazione del mutuo originario.
Questa soluzione senza dubbio permette all’acquirente di risparmiare su alcuni costi impliciti nell’accensione di un mutuo ex novo, ma comporta delle conseguenze anche nei confronti del venditore, a seconda che si scelga l’accollo cumulativo oppure l’accollo esonerativo.
Nell’accollo del debito cumulativo, se l'acquirente non fosse in grado di pagare le rate, l'ex proprietario diviene il diretto responsabile dei mancati pagamenti e deve intervenire in prima persona.
Viceversa, in caso di accollo del debito liberatorio (o esonerativo), l’acquirente dell'immobile libera il venditore da ogni obbligo o vincolo, divenendo così il totale responsabile dell’estinzione del prestito.
La vendita di una casa, o di un qualsiasi immobile, soprattutto quando c’è ancora un mutuo in corso non è certo un’operazione semplice da portare a termine.
La soluzione, per vendere la tua casa con il mutuo ancora da pagare ma senza commettere errori, è affidarsi a dei professionisti: un’agenzia immobiliare con un team di collaboratori competenti e disponibili è sempre la migliore garanzia per vendere e comprare casa nel modo giusto.
