Investimenti immobiliari: consigli e strategie per l'acquisto di un locale commerciale. Tutto quello che devi sapere per non sbagliare.
L'acquisto di un locale commerciale rappresenta un passo significativo per chiunque desideri avviare o espandere un'attività imprenditoriale, ma anche per chi ha deciso di investire in questa tipologia di immobili (basti considerare che la redditività attuale dei locali commerciali si attesta intorno al 12%).
Qualsiasi sia lo scopo, l’acquisto di un immobile commerciale è un'operazione complessa che richiede un'attenta valutazione e una pianificazione dettagliata: dalla scelta della posizione ideale alla valutazione finanziaria.
Vediamo allora di esaminare nel dettaglio quali sono i fattori da considerare, le procedure da seguire e i consigli utili nella scelta dell’immobile commerciale su cui investire.
Tipologie di immobili commerciali
Innanzitutto chiariamo che un locale commerciale è uno spazio fisico utilizzato per attività commerciali, come la vendita di beni o la fornitura di servizi, che rientra nella categoria catastale C.
Questi locali possono variare notevolmente in dimensioni e configurazioni, e si distinguono in diverse categorie catastali:
Categoria C1, negozi e botteghe: spazi per la vendita al dettaglio e all'ingrosso di beni e servizi, compresi quelli che offrono servizi alimentari e di ristorazione.
Categoria C2, magazzini e depositi: ampi locali utilizzati per lo stoccaggio e la vendita all'ingrosso di merci, di solito situati in zone periferiche.
Categoria C3, laboratori per arte e mestieri: spazi dedicati alla produzione di manufatti che non comprendono la vendita al pubblico, come ad esempio laboratori di falegnameria o forni industriali.
Categoria C4, locali e fabbricati per esercizi sportivi ovvero aree adibite all'attività sportiva e ricreativa, compresi centri religiosi e spazi dedicati allo svago.
Categoria C5, stabilimenti balneari e di acque curative, dedicati all'attività di balneazione e all'utilizzo di acque curative senza fini di lucro.
Categoria C6, rimesse e autorimesse, scuderie, stalle: strutture per veicoli, animali e imbarcazioni.
Categoria C7, tettoie aperte e chiuse: spazi coperti e delimitati utilizzati per scopi privati come posti auto e lavatoi pubblici.
La scelta di una tipologia piuttosto che un’altra dipende ovviamente dalle esigenze specifiche dell'attività imprenditoriale e dalla tipologia di beni o servizi che si desidera offrire.
Inoltre, ogni tipo di locale commerciale comporterà esigenze e considerazioni uniche in termini di posizione, dimensioni, configurazione, infrastrutture e normative.
Locato o vuoto: quale scegliere?
Una volta individuata la tipologia più conforme, si dovrà decidere se optare per un locale locato (affittato) oppure uno vuoto (non affittato).
Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi che è importante prendere in considerazione prima di prendere una decisione definitiva.
Locale commerciale locato
Un locale commerciale locato significa che si tratta di un immobile già affittato ad un inquilino, perciò al momento dell'acquisto dell’immobile si erediterà anche il contratto di locazione esistente.
In questo caso particolare devi quindi tenere presente che non sarà solo l'immobile stesso a rivestire un ruolo fondamentale nella tua decisione, ma anche il conduttore dell'attività; perciò, prima di procedere all’acquisto, è essenziale svolgere una ricerca piuttosto approfondita sul conduttore dell'attività e assicurarsi di ottenere una visura che confermi la sua affidabilità finanziaria.
Locale commerciale vuoto
L'acquisto di un locale commerciale vuoto è sicuramente la soluzione migliore se si cerca n immobile per uso proprio o da utilizzare come magazzino.
Se, invece, l'obiettivo è quello di ottenere un reddito dal locale acquistato, è consigliabile effettuare una pianificazione accurata e trovare il futuro inquilino prima ancora del trasferimento di proprietà, al fine di ridurre al minimo il rischio di avere un immobile vuoto (con le relative spese da sostenere).
Con la giusta strategia e attenzione ai dettagli, l'acquisto di un locale commerciale vuoto può diventare un trampolino di lancio verso il successo imprenditoriale.
La posizione di un locale commerciale
Quando si tratta dell’acquisto di un locale commerciale, la posizione rappresenta un aspetto fondamentale da considerare in fase di valutazione.
Specialmente se l'obiettivo è l'acquisto di negozi o botteghe, la scelta di locali situati nel centro cittadino è cruciale mentre, nel caso di investimenti in magazzini o locali di deposito destinati all'affitto, l'accessibilità per mezzi di trasporto di merci risulta prioritaria rispetto alla posizione centrale.
È consigliabile quindi condurre un'analisi preventiva delle diverse aree per valutare il potenziale di ritorno sull'investimento e prendere così una decisione consapevole.
La decisione di optare per una determinata posizione rispetto ad un'altra dipende naturalmente dalle esigenze e dagli obiettivi legati all'acquisto dell'immobile commerciale.
Acquisto immobili commerciali: spese e tasse
Come per l’acquisto di un qualsiasi immobile, anche per i locali commerciali sono previste delle tasse e delle spese da sostenere che variano a seconda della tipologia del venditore e del periodo di costruzione o ristrutturazione dell'edificio.
Se l'acquisto avviene da un privato o un'impresa costruttrice che ha edificato o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni, l'imposta di registro è pari al 9%, l'imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro, e la vendita è esente da IVA.
Se, invece, l'acquisto avviene da un'impresa che ha costruito o ristrutturato l'edificio da meno di 4 anni, l'imposta di registro ammonta a 200 euro, l'imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna, e l'IVA è del 22%.
Oltre alle imposte è importante tenere conto di una serie di spese aggiuntive che includono le varie spese notarili tra cui quelle relative alla consulenza legale, alla registrazione e alla conservazione dell'atto, così come per gli onorari del notaio e il rogito.
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Luca Malacarne
Toscana Immobiliare Franchising
