Hai trovato la casa giusta per te ma non sai se fare una proposta o un compromesso? O meglio entrambi? Scopri che differenza c’è tra le due e quale utilizzare.
Tra il momento in cui finalmente si trova la casa dei propri sogni e il rogito con il venditore, passa solitamente un lasso di tempo variabile (di qualche settimana o, in alcuni casi, di qualche mese) nei quali conviene “bloccare” l'immobile affinché venga considerato come ceduto e non possa quindi essere venduto ad altri.
Per farlo è necessario sottoscrivere dei documenti nei quali sottolineare patti e condizioni di compravendita, come una prima proposta di acquisto ed un successivo preliminare.
Capita talvolta di fare confusione tra le due scritture, sia come tempistiche sia a livello di contenuto: cerchiamo di fare chiarezza sul processo da seguire per un iter di acquisto sicuro e trasparente.
In cosa consiste una proposta di acquisto?
Partiamo innanzitutto dalla definizione di proposta di acquisto.
La proposta di acquisto è un primo documento interlocutorio, tramite il quale un potenziale acquirente propone al venditore di acquistare il suo immobile a determinate condizioni, sia economiche che sostanziali.
In pratica si tratta di un documento redatto in formato standard dall'agente immobiliare nel quale, oltre ai dati del cliente che desidera fare la proposta, si inserisce la cifra che si intenderebbe destinare all'acquisto.
La proposta prevede necessariamente l’inserimento di una “data di scadenza” entro la quale potrà essere considerata valida e che, una volta superata, non dovrà più essere considerata come idonea.
È consuetudine poi allegare a questo documento anche un assegno di importo variabile, che verrà imputato prima come caparra confirmatoria e dopo, al momento del rogito, in conto prezzo.
Ricordiamo che al momento della presentazione della proposta, ad essere vincolato è solo il potenziale acquirente, mentre il venditore ha un tempo prestabilito (definito dalla data di validità della proposta) per riflettere ed eventualmente accettare o rifiutare quanto scritto.
Se la proposta viene accettata, anche il proprietario sarà automaticamente vincolato al rispetto del contratto, pena la restituzione della caparra confirmatoria e/o il risarcimento del maggior danno.
Preliminare di vendita: che cos’è?
Una volta definito che cos’è la proposta di acquisto, possiamo passare ad analizzare il preliminare di vendita.
Anche detto compromesso, il preliminare di compravendita è un documento che, in alcuni casi, può sostituire la proposta e fungere come primo contatto vincolante tra le parti.
Solitamente si tratta però di una scrittura integrativa, che ribadisce patti e condizioni già presentati all’interno della proposta, allargando il discorso anche al condominio, alle spese, alla provenienza dell'immobile e alla documentazione urbanistica che lo riguarda.
Così come per la proposta di acquisto, alla firma del preliminare segue il versamento di una caparra che serve da tutela per il proprietario di casa.
Il preliminare di vendita può poi essere registrato e trascritto da un notaio ed in questo caso si trasforma in un documento da contrapporre eventualmente a terzi in caso di controversia: infatti, una volta firmato il preliminare, il proprietario non potrà più cedere l'immobile a terzi o iscrivere altre ipoteche.
All'interno del preliminare vengono poi fissati dei tempi più precisi per quanto riguarda la stipula dell'atto e solitamente viene inserito anche il nome del notaio che se ne occuperà e il luogo.
Infine, se l'acquirente ha richiesto un mutuo per completare la compravendita, il compromesso sarà subordinato al suo ottenimento e il venditore potrà considerarsi esonerato dall'accordo secondo dei tempi stabiliti fra le parti.
Quali sono quindi le differenze tra proposta e preliminare d'acquisto?
La prima differenza sostanziale tra proposta e preliminare d'acquisto è che la prima non ha alcun carattere vincolante mentre il secondo, se registrato e trascritto, può essere impugnato contro terzi.
In secondo luogo, la proposta contiene dei patti flessibili e definiti ancora in maniera non sempre precisa, mentre il preliminare prevede informazioni chiare e definite, come i tempi della stipula della compravendita e le garanzie fornite dal venditore all'acquirente, che accetta l'immobile nello stato in cui lo riceve.
La proposta, poi, non prevede il sostenimento di alcuna spesa notarile e l'importo della caparra versata è una percentuale ridotta dell'intera vendita; viceversa, il preliminare registrato richiede una spesa superiore e soprattutto implica il versamento di una seconda tranche di denaro più consistente.
Se la proposta non prevede quindi alcun effetto legale, il preliminare prevede delle penali, come la mancata restituzione della caparra se l'acquirente non porta a termine l'acquisto oppure il risarcimento del danno se il venditore non rispetta il patto che ha sottoscritto.
Sottoscrivere un preliminare prima di procedere all'atto di acquisto offre così una maggiore tutela legale rispetto a una semplice proposta, quindi è sempre consigliabile completare l'iter e sottoscrivere entrambi i documenti per una maggiore chiarezza tra le parti.
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Luca Malacarne
Toscana Immobiliare Franchising
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