Dalla ricerca iniziale alla firma dal notaio: in questa guida pratica trovi tutte le fasi dell’acquisto di una casa spiegate con chiarezza, per aiutarti ad affrontare il percorso senza sorprese.
Comprare casa è un percorso strutturato, fatto di passaggi tecnici, decisioni complesse e verifiche spesso sottovalutate. Eppure, molti acquirenti si concentrano solo sul momento della visita o sul prezzo finale, senza avere una visione completa dell’iter di acquisto.
Conoscere in anticipo le fasi dell’acquisto di una casa, tutti i documenti coinvolti e i controlli necessari permette di ridurre i rischi, evitare rallentamenti e arrivare al rogito con maggiore serenità.
Prima della proposta: budget, visite e primi controlli
La fase preliminare non riguarda solo la ricerca dell’immobile giusto, ma anche la verifica delle condizioni per poterlo acquistare in sicurezza. Oltre a definire il budget e valutare l’eventuale pre-delibera del mutuo, è fondamentale sapere quali documenti occorre visionare prima di comprare casa.
Già in fase di visita, puoi richiedere al venditore:
- Attestato di Prestazione Energetica (APE),
- Visura catastale e planimetria,
- Atto di provenienza dell’immobile.
Questi documenti consentono di individuare fin da subito eventuali criticità (difformità, vincoli, intestazioni non allineate), così da non doverle scoprire in fasi avanzate della trattativa.
La proposta d’acquisto: valore giuridico e aspetti economici
La proposta d’acquisto è un atto formale che, una volta accettato dal venditore, diventa vincolante a tutti gli effetti. Per questo motivo va redatta con attenzione, soprattutto sotto il profilo economico.
Uno dei punti che genera più confusione riguarda la somma da versare alla firma:
- Caparra confirmatoria: tutela entrambe le parti. Se l’acquirente recede senza motivo, perde la caparra; se è il venditore a recedere, deve restituire il doppio.
- Acconto sul prezzo: è semplicemente un anticipo sul prezzo finale, privo delle tutele tipiche della caparra.
Inserire una clausola sospensiva per il mutuo è altrettanto fondamentale: protegge l’acquirente nel caso in cui la banca non conceda il finanziamento entro i tempi stabiliti.
Preliminare di compravendita: registrazione e trascrizione
Il contratto preliminare (o compromesso) è un ulteriore documento che formalizza gli accordi e fissa le condizioni definitive della vendita. Non si tratta di un passaggio intermedio, ma di un atto con precisi obblighi fiscali.
La legge impone la registrazione del preliminare all’Agenzia delle Entrate, con i seguenti costi:
- Imposta fissa di registrazione,
- 0,50% sulla caparra confirmatoria,
- 3% sull’eventuale acconto (poi recuperabile al rogito).
Per una maggiore tutela, è consigliabile procedere anche alla trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, che protegge l’acquirente da eventi pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, fallimenti del venditore), soprattutto quando passa molto tempo tra preliminare e rogito o quando si acquista da un’impresa.
“Dietro le quinte”: banca, perizia, notaio
Tra preliminare e rogito si concentra il lavoro più tecnico. La banca incarica un perito per stimare l’immobile e verificare la sua regolarità, mentre il notaio avvia i controlli giuridici.
Il notaio verifica:
- Continuità delle trascrizioni (il cosiddetto ventennio);
- Assenza di ipoteche o vincoli pregiudizievoli;
- Correttezza dei titoli di provenienza.
In Toscana, la Relazione Tecnica di Compravendita svolge un ruolo chiave: certificare lo stato legittimo dell’immobile prima del rogito significa evitare che la perizia bancaria blocchi o rallenti l’operazione.
Il rogito notarile: imposte, agevolazioni e firma finale
Il rogito è il momento in cui si ufficializza il trasferimento di proprietà. Oltre alla firma, è anche il momento del pagamento delle imposte.
In caso di acquisto da privato, l’Imposta di Registro è pari al:
- 2% per l’acquisto della prima casa;
- 9% per la seconda casa.
Se si acquista dal costruttore, può essere dovuta l’IVA, con aliquote variabili. In presenza dei requisiti, possono applicarsi agevolazioni specifiche, come quelle per gli Under 36 o per immobili ad alta efficienza energetica.
Un acquisto sicuro dall’inizio alla fine
Ogni fase dell’acquisto ha un peso specifico: quando il percorso è gestito con metodo e competenza, le criticità si riducono e l’acquisto diventa un’esperienza più chiara e sicura.
Toscana Immobiliare accompagna i clienti in ogni passaggio dell’acquisto, dalla selezione personalizzata dell’immobile alla gestione della trattativa, fino al coordinamento con professionisti e istituti di credito, offrendo un supporto concreto e costante.
Contattaci o vieni a trovarci nella sede più vicina a te: l’ingresso nella tua prossima casa merita di essere sereno e sicuro fin dall’inizio.
