La tua casa è in Vendita e non vuoi avere problemi in futuro? Con questo articolo ti aiutiamo a risolvere con semplicità uno dei più diffusi.
La difformità della planimetria catastale di un immobile rispetto allo stato di fatto in cui si trova può rendere nullo l'atto di vendita. Cosa fare per rimediare?
Cos'è la planimetria catastale?
La planimetria catastale è il disegno in scala dell'immobile, con la suddivisione interna dei diversi locali di cui è composto e delle eventuali pertinenze, inserita nell'archivio del Catasto.
Si tratta di un documento di estrema importanza, indispensabile in tutte le situazioni e le fasi di compravendita, donazione, eredità e passaggio di proprietà di qualsiasi unità immobiliare.
Planimetria catastale conforme allo stato di fatto: cosa significa?
Per stipulare un atto di compravendita il tecnico prima e successivamente il notaio dovranno verificare che sia rispettata la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto dell’immobile oggetto del contratto, allegando all’atto immobiliare la planimetria aggiornata.
Se l’unità immobiliare non è conforme alla sua rappresentazione grafica, l’atto risulta nullo.
Perciò, nel caso in cui l'immobile abbia subito interventi di modifica non ancora rappresentati in planimetria, è necessario richiedere una variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate Catasto, che consentirà di aggiornare la piantina o scheda catastale con la reale dislocazione interna dell’unità immobiliare.
Dal momento che gli aggiornamenti di eventuali difformità potrebbero richiedere del tempo, rallentando la tua vendita, è consigliabile verificare la conformità catastale già in fase di compromesso per evitare ritardi.
"Da quando ho comprato la mia casa non ho fatto alcuna modifica, quindi è tutto in regola, non è necessario controllare!"
Se questo è ciò che pensi, purtroppo ti stai sbagliando...
Il fatto che tu non abbia eseguito alcun lavoro in casa meritevole di essere segnalato nella planimetria non ti mette al sicuro.
Questo perché l’obbligo della presenza di una dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie, sia per gli atti pubblici che per le scritture private relative al trasferimento di diritti reali, è stato introdotto solo una decina d'anni fa, con il Decreto Legge n.78 del 31/05/2010 (art. 19).
Il che significa che se hai comprato casa prima di questa data e adesso vuoi vendere, può darsi che il precedente proprietario in passato abbia modificato l'immobile senza richiedere al Comune la relativa autorizzazione edilizia e senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale.
E tu hai un motivo in più per effettuare un controllo preliminare sulla documentazione.
Planimetria catastale non conforme: cosa fare?
Se il tuo immobile è regolare dal punto di vista urbanistico (planimetria depositata in Comune), ma presenta difformità nell’ambito catastale, le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali di solito sono di rapida esecuzione:
- i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità, i dati dell’immobile erroneamente indicati in visura, sono aggiornabili per mezzo di una semplice istanza di correzione della visura catastale. È sufficiente chiedere la correzione nella banca dati del Catasto, presentando una domanda presso gli uffici provinciali – Territorio o mediante il servizio online “Contact center” presente sul sito dell'Agenzia delle Entrate;
- in presenza di planimetria catastale difforme dallo stato di fatto si deve procedere ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria.
Variazione catastale, quando serve?
La variazione catastale è d'obbligo nel caso in cui la mancata corrispondenza sia relativa alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), alla realizzazione di ripostigli, soppalchi o altre difformità non considerabili lievi.
Per la variazione ti basterà incaricare un tecnico che faccia un sopralluogo ed effettui la variazione catastale compilando online il DOCFA, il programma ministeriale con cui si può inviare direttamente al Catasto la planimetria corretta in formato digitale.
Alla domanda di aggiornamento della planimetria devono essere allegati i documenti di identità del proprietario dell’immobile e i dati del tecnico incaricato, unitamente ai più recenti titoli abilitativi: permesso di costruire, SCIA o altro.
Normalmente, la richiesta viene approvata ed evasa in una settimana circa, per poi procedere all’aggiornamento effettivo.
Invece la circolare dell’Agenzia del Territorio 2/2010 specifica che se le difformità riscontrate tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria sono di lieve entità e non vanno a intaccare il numero di vani (e dunque la rendita catastale) dell’immobile, è possibile evitare l’aggiornamento: per il rogito si può comunque utilizzare la scheda catastale esistente.
Prima di promuovere la vendita del tuo immobile esegui tutte le verifiche necessarie: eviterai così perdite di tempo e l'insorgere di eventuali imprevisti in grado di pregiudicare il buon esito della tua operazione.
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Luca Malacarne
