Il Superbonus 110% introdotto dal Decreto Rilancio offre un'opportunità unica a chi vuole rendere più efficiente la propria casa. Ma è davvero tutto oro quel che luccica?
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Rilancio (DL n. 34/2020) il Superbonus 110% è diventato una realtà e moltissimi italiani sono interessati a questa nuova misura, propensi a intervenire sui loro immobili con lavori di efficienza energetica e di antisismica.
Infatti, grazie alle detrazioni fiscali potenziate, i contribuenti possono realizzare interventi che valorizzino la loro casa beneficiando di uno sconto Irpef senza precedenti, recuperando più di quanto speso per la ristrutturazione (il 110% appunto) in 5 rate annuali di pari importo in sede di dichiarazione dei redditi.
Ma l'aspetto più interessante è rappresentato dalla possibilità di scegliere, al posto della normale fruizione dell'agevolazione fiscale, due opzioni alternative:
- lo sconto in fattura, cioè uno sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al 100% del corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato i lavori, i quali lo recupereranno come credito di imposta con importo pari al detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari;
- la cessione del credito, che consente al contribuente di cedere la detrazione fiscale maturata ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.
Queste opzioni si possono esercitare anche a fine lavori o per stato di avanzamento (non più di due volte per ciascun intervento complessivo e con ciascuno stato di avanzamento riferito ad almeno il 30% del medesimo intervento).
Il Superbonus 110% spetta in caso di:
interventi di isolamento termico sugli involucri;
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
interventi antisismici.
Oltre a questi interventi trainanti, rientrano nel Superbonus le spese per lavori eseguiti insieme ad almeno uno degli interventi principali di isolamento termico, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o di riduzione del rischio sismico. Si tratta di:
lavori di efficientamento energetico;
installazione di impianti solari fotovoltaici;
infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
→ Trovi tutti i lavori agevolabili nella Guida dell'Agenzia delle Entrate.
Il Superbonus 110% rappresenta dunque una misura che, potenzialmente, ha tutte le carte in regola per segnare una vera e propria rivoluzione nell'ambito degli incentivi fiscali per la casa.
Tuttavia non mancano le criticità e le limitazioni che, a ben guardare, possono creare non pochi problemi a tutti coloro che sperano di usufruire delle agevolazioni per le ristrutturazioni, restringendo la platea dei beneficiari.
La durata limitata.
Al momento la detrazione del 110% è valida per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, un arco temporale che appare piuttosto breve.
In merito alla durata dell’incentivo si è espressa anche Confedilizia, che ritiene indispensabile che la misura sia utilizzabile almeno fino alla fine del 2022 perché la possa ottenere gli effetti sperati.
Infatti i lavori interessati sono per la maggior parte di grande rilievo e quindi richiedono lunghi tempi di programmazione.
In più, essi riguardano essenzialmente i condomini, le cui procedure decisionali sono articolate.
Perciò il viceministro all’Economia, Antonio Misiani, ha confermato che è già in valutazione la possibilità che l’Ecobonus al 110% possa essere esteso oltre la scadenza prevista, tramite la prossima legge di bilancio.
Le categorie catastali escluse.
Un altro ostacolo è rappresentato dall'esclusione delle abitazioni appartenenti a categorie catastali cosiddette di lusso (A/1, A/8 e A/9), che rischia di compromettere l’uso del Superbonus in condominio, per gli evidenti effetti divisivi che potrà avere sulle decisioni delle assemblee in caso di compresenza di abitazioni di categorie diverse.
La classe energetica.
Per avere diritto alla maxi detrazione è necessario certificare il miglioramento di almeno due classi energetiche attraverso la redazione dell'APE (attestato di prestazione energetica), effettuata da parte di un tecnico abilitato.
Bisogna però considerare che per i lavori in condominio possono emergere diverse criticità, soprattutto se ci sono situazioni disomogenee all’interno dell’edificio, quali la presenza di unità immobiliari con servizi energetici differenti (in un’unica unità immobiliare potrebbe essere presente il servizio di raffrescamento) o di unità non residenziali (per le quali occorre considerare anche il servizio di illuminazione).
Inoltre va tenuto presente che considerare nella situazione post-intervento gli stessi servizi energetici del pre-intervento, potrebbe comportare enormi “scompensi” sul calcolo della prestazione energetica, in particolar modo sul bilancio di energia elettrica.
La documentazione.
Gli adempimenti necessari per ottenere lo sconto Irpef del 110% sono elencati all'articolo 6 del decreto.
In tutto i passaggi sono 8, e fanno capire come lo sconto sia rivolto alle grandi operazioni piuttosto che ai piccoli interventi.
Il primo passo è depositare in Comune, in doppia copia, la "relazione tecnica di progetto" utile ad attestare che l'intervento risponde alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici e dei relativi impianti termici, contestualmente alla dichiarazione di inizio dei lavori.
Poi bisogna garantire attraverso l'asseverazione di un tecnico abilitato che l'intervento risponde a tutti i requisiti previsti dal decreto e dai suoi allegati.
La terza prescrizione riguarda la necessità di dotarsi dell'APE.
Il quarto passo consiste invece nell'"acquisire ove previsto, la certificazione del fornitore delle valvole termostatiche a bassa inerzia termica".
Quindi si passa al pagamento, che deve avvenire tramite bonifico "parlante", riportando numero e data della fattura, causale del versamento, oltre ai codici fiscali del beneficiario della detrazione e del pagamento, come avviene per gli altri Bonus Casa. Nel caso di interventi su parti comuni degli edifici va conservata anche la copia della delibera dell'assemblea e della tabella millesimale di ripartizione delle spese.
Entro 90 giorni è necessario inviare una comunicazione all'Enea riportando tutti i dati dell'intervento, attraverso il portale messo a disposizione dall'ente, e acquisire la "ricevuta informatica".
Occorre poi trasmettere all'Enea l'asseverazione tecnica del rispetto dei requisiti previsti dal decreto oltre alla dichiarazione della congruità delle spese sostenute rispetto agli interventi agevolati.
Infine, è d'obbligo conservare tutti i documenti acquisiti per essere pronti ad esibirli in caso di accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate o di Enea.
Questo labirinto di regole e adempimenti rischia di mettere in difficoltà i contribuenti che desiderano effettuare i lavori "a costo zero" e, quindi, di limitare l'efficacia di una misura che è stata introdotta per dare slancio al settore edilizio e all'economia in genere, valorizzando il nostro patrimonio immobiliare.
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A presto!
Luca Malacarne
Toscana Immobiliare Franchising
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